不動産取引における電子契約のすべて！民法改正による影響や導入メリットを徹底解説

（更新日：2024年3月25日）

不動産仲介会社（宅地建物取引業者）が仲介を行う不動産取引を行う場合、書面の交付（宅地建物取引士による記名押印が必要）が義務づけられていました（宅地建物取引業法第37条）。

しかし、2021年5月12日に成立したデジタル改革関連法により、不動産取引のルールが変更され、書面契約だった不動産取引が電子化へと進むことになりました。

この記事では、デジタル改革関連法成立による不動産取引への影響を中心に、不動産取引における電子化のメリットや、2020年4月の改正民法施行後、従来の不動産取引から変わった点について解説します。

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不動産取引に関連する近年の法改正状況

近年の法改正で不動産取引に大きく関係があるのは、2021年5月12日に成立したデジタル改革関連法のうち、2つの法律があります。

デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律（以下、デジタル社会形成整備法）と、2017年5月26日に成立し2020年4月1日に施行された改正民法の2つです。

デジタル社会形成整備法は、宅地建物取引業者が守るべきルールを定めた、宅地建物取引業法の改正についても定めています。その内容は、現在は書面での交付が義務づけられている、「重要事項説明書と契約書を電磁的方法で交付することを認める」というものです。

重要事項契約書の説明から書面交付、契約の締結・契約書の交付まで、すべてオンラインで手続きが完結できるようになり、不動産取引が大きく変わることになりました。

一方、改正された民法では、1896年の民法制定以来、ほとんど変えられたことがなかった債権関係の規定が改正され、瑕疵担保責任の撤廃と契約不適合責任の導入など、大きな変化がありました。

不動産取引に影響する主な変更点についてまとめると、下記のとおりとなります。

＜デジタル社会形成整備法第17条＞
・不動産取引のオンライン化が可能になる

＜改正民法＞
・売買契約における瑕疵担保責任の廃止と契約不適合責任の導入
・危険負担に関するルールの見直し
・賃貸借契約に関するルール変更

次項から、さらに詳しく見ていきましょう。

デジタル社会形成整備法第17条による不動産取引への影響

デジタル社会形成整備法第17条では、宅地建物取引業法の一部を改正すると定めています。その内容は、不動産取引のルールについて、次の2つのことを変更するものです。

• 重要事項説明書の交付方法
• 契約書面の交付方法

これら2点が変更され、不動産の売買・賃貸契約は、契約の締結から重要事項説明・重要事項説明書の交付や受け取り、そして契約書の作成まで、すべての手続きをオンラインで行うことが可能になりました。

下記に、変更点について具体的にまとめました。

■従来の宅地建物取引業からの変更点

なお、これらの新ルールが適応されるデジタル社会形成整備法の施行日は2021年9月1日であり、電子文書での提供が認められる詳しい条件については、別途政令・省令等で定められています。

＞＞電子契約における契約書の文言とは？変更箇所や注意点を紹介

不動産取引で電子契約を導入する5つのメリット

不動産取引に電子契約を導入すると、契約業務の効率化や経費の削減などのメリットがあります。
ここでは、5つのメリットについて詳しく解説します。

①ペーパーレス化で契約がスムーズになる

電子契約なら、契約書類を紙ベースからペーパーレスへ変更できるため、契約業務を効率化でき、迅速な取引が可能です。

不動産取引は、契約当事者だけではなく仲介業者も間に入るため、押印が多くなり契約締結まで時間と手間がかかります。

賃貸契約を行う際に、関係者間で契約書類の持ちまわしや郵送をしていると長い時間と郵送代もかかってしまいます。

電子契約なら、オンライン上で契約書類の送付ができるため、スムーズな取引が可能です。

②印紙税が不要になり経費削減ができる

電子契約では収入印紙の貼り付けが不要なため、印紙税の削減ができます。

不動産の売買や土地の賃貸借の契約書などは、印紙税がかかります。契約の内容や金額によって印紙税は変わりますが、不動産取引自体が高額な契約金額の場合が多いため、印紙税も高額になる傾向です。

このように、電子契約は印紙税が不要になり、大幅な経費削減が見込めます。

③書類の一元管理で保管場所が不要になる

電子契約は、契約書類をオンライン上で保管できるため、物理的な書類の保管が不要になります。また、システムの機能により保管データ内の書類検索ができ、容易な契約書類の照会が可能です。

地域差はありますが、不動産取引は契約件数が多く、契約書類の保管と管理に労力を要します。

書面だと、内容を確認する度に自分の手で契約書類を探さなければならないため、手間がかかってしまいます。

このように、電子契約を活用することによって、保管や管理における物理的な弊害がなくなり、効率的な契約業務が可能です。

④テレワークでも契約の締結が可能

電子契約は、オンライン上で契約プロセスを完結できるため、テレワークでの契約業務が可能になり、業務の効率化ができます。

不動産の契約は書面の場合、契約書類の作成や押印などがあり、契約締結まで時間と手間がかかるため、従業員や取引関係者の負担が大きいです。

また、テレワークで業務をスムーズに遂行できると、契約者や不動産のオーナーなどにも満足していただけます。

テレワークが可能になることで、業務の負担を減らし、契約相手を待たせることなく契約業務を行えます。

⑤コンプライアンスが強化される

電子契約はインターネット上で締結を行うため、締結作業がどの段階にあり、どこで契約が止まっているのか状況が一目でわかります。

また、締結が遅れている契約もサービスによってはリマインド通知が行われるため、締結漏れに不安はありません。

締結後の契約書もクラウドで管理されるため、キャビネットなどの保管スペースが必要なくなり、インターネットに接続できるデバイスがあれば内容の確認も行えます。

更新漏れの契約の発生を防ぐとともにサーバーで厳重に保管されるため、紛失リスクの低減が可能です。

また、電子契約システムには、電子文書を管理する際に不正なアクセスやサイバー攻撃を防止するためのセキュリティ機能も備えられています。

不動産取引においては、個人情報の取り扱いが多いため、厳重な管理が必要です。

承認者の設定機能やIPアドレスのアクセス制限機能で、特定の人物や特定のパソコンからしかアクセスできないようにし、タイムスタンプ機能で契約書の締結の日時を記録します。

こういった機能があると、契約書の改ざんや漏洩が防げるため、セキュリティ機能が充実している電子契約の導入が重要となります。

民法改正による不動産取引への影響

2020年4月施行の改正民法では、不動産取引に影響が及ぶものとして、「売買契約における瑕疵担保責任の廃止と契約不適合責任の導入」「危険負担に関するルールの見直し」「賃貸借契約に関するルール変更」の3つの変更がありました。これらの変更について、詳しく解説します。

①売買契約における瑕疵担保責任の廃止と契約不適合責任の導入

3つの変更の中でも、最も不動産取引への影響が大きいのは、売買の「瑕疵担保責任」が廃止され、「契約不適合責任」が創設されたことです。

土地や建物に問題があった場合の売主の責任が、拡大される形になりました。

瑕疵担保責任

従来の民法にあった瑕疵担保責任とは、売買の対象物に隠れた瑕疵があった場合、売主が買主に対して負う責任のことです。「瑕疵」というのは法律用語で、傷や欠陥、問題のことを指します。

土地や建物の売買契約の対象は、ほかに替えのきかない「特定物」です。不動産売買契約における売主の債務は、この特定物を引き渡すことにあります。

通常の契約のルールでは、雨漏りしている家を引き渡しても債務を履行したことになり、売主が債務不履行責任を問われることはありません。

しかし、それでは雨漏りの存在を知らずに代金を支払った買主とのあいだに不公平や軋轢などのトラブルが生じます。その解決のために、特別の責任として導入されたのが瑕疵担保責任です。

具体的には、売買の対象物に隠れた瑕疵がある場合、買主は売主に損害賠償請求ができ、契約の目的が達成できない場合は契約の解除ができるとされてきました。

契約不適合責任

瑕疵担保責任を廃止し、改正民法で新たに創設された契約不適合責任とは、引き渡された対象物が契約の内容に適合していない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。

具体的には、引き渡された対象物が契約の内容と適合しない場合、買主は売主に損害賠償請求ができ、契約の目的が達成できない場合は契約の解除ができることに加え、履行の追完を請求できます。

履行を請求しても追完されない場合は、契約解除や代金減額請求をすることも可能です。

契約不適合責任は法律が定めた特別な責任ではなく、「債務者がその債務の本旨に沿った履行をしないとき、または債務の履行が不可能であるときは、債権者は債務者に損害賠償請求ができる」とする、債務不履行責任の一種になります。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い

なお、契約不適合責任によって、従来と大きく変わった点は2つあります。

まず、瑕疵担保責任では「隠れた瑕疵があるか」が問題になるのに対し、契約不適合責任では「契約書に書かれていたかどうか」が問題になるという点です。

例えば、「買った家で雨漏りがする」という案件で買主が売主に責任を追及する場合、瑕疵担保責任を追及するには、買主は「雨漏りは隠れた瑕疵であった」ことを自身で証明する必要がありました。しかし、改正民法では「契約書には雨漏りがするとの不具合は書かれていない」なら、買主は売主の契約不適合責任を追及できるのです。

もうひとつは、契約不適合責任になったことで、売主の責任を追及するために買主がとれる手段が増えたことです。改正民法では、買主には次の5つの権利が認められています。

買主に認められた5つの権利

②危険負担に関するルールの見直し

危険負担とは、双務契約（双方が債務を負う契約）において、債務者の責任ではない事情で、一方の債務が履行不能になったとき、もう一方の債務をどちらが負担するのかという問題のことを指します。

例えば、不動産売買契約では、買主は「代金の支払い」という債務を、売主は「不動産の引き渡し」という債務を負っています。

この取引の対象となっている家が、第三者による放火によって全焼してしまい、家を引き渡すことはできなくなってしまいました。このとき、売主は不動産の引き渡しという債務を果たせません。しかし、買主の「代金の支払い」という債務は残るわけです。

この場合、買主は代金を払わなくてはいけないのか、売主は代金を支払うよう請求できるのかといったことについて定めたものが、危険負担に関するルールです。

改正前民法の危険負担に関するルール

改正前民法の危険負担に関するルールは、「債権者主義」という考え方で、片方の債務が履行不能で消滅しても、もう片方の債務は消滅しません。

上記の例の場合では、買主は家が手に入らなくても代金を払わなくてはいけないとされていました。

ただ、これではあまりに買主に酷なので、実務では契約において便宜上「危険が移転するのは物件を引き渡したとき」などと定めることで、引き渡し前に物件が焼失したような場合に、買主は代金を支払わないで済むような運用がされてきました。

ここでいう危険とは、目的物の滅失から生じる責任のことを指します。

民法の改正後の危険負担に関するルール

この実態に合わせる形で、改正民法では債権者主義が廃止されています。

「当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務を履行することができなくなったときは、債権者は、反対給付の履行を拒むことができる」と定められました。

つまり、物件が放火によって焼失した場合、買主の代金支払債務はなくなるわけではないけれど、代金の支払いは拒むことができるとされたわけです。

さらに改正民法では、法律による定めがないため、従来争いがあった「いつの時点で危険が移転するのか」を明文化し、「危険の移転は物件の引き渡し時である」と定められました。

先のルールと併せてまとめると、取引の対象となっている家が第三者の放火により焼失した場合、次のようになります。

改正民法で明文化された危険負担のルール

下記は、第三者の放火により対象物が焼失した場合の例です。

③ 賃貸借契約に関するルール変更

改正民法では、賃貸借契約に関するルールも、旧民法でははっきりしていなかったことを明文化する形で変更されました。主な改正事項は下記のとおりです。

契約時に関するもの

• 借地借家法が適用されない賃貸借契約の期間が最大20年から50年へ延長
  太陽光パネルの設置敷地や駐車場など、借地借家法の適用外の土地についても長期間の賃貸借契約が可能になりました。

• 上限額の定めのない個人の根保証契約は無効になりました。
  個人が連帯保証人となる場合、支払責任を負う上限額を定めなければ保証契約が無効となる旨が明記されています。

• 借主が賃貸物を返還する義務が明確になりました。改正前民法では明示されていなかった、契約終了時に借主が賃貸物を返還する義務が明記されています。

入居中に関するもの

• 貸主の修繕義務が見直しされ、借主の修繕権が新設されました。
  借主の責任によって修繕が必要になった場合、貸主は修繕義務を負わないことになっています。また、修繕の必要性を貸主に通知しているにもかかわらず、貸主が修繕してくれない場合や緊急の場合は、借主は自分で修繕でき、その費用を貸主に請求できることが定められました。

• 賃貸物が一部破損された場合のルールについて、台風によって屋根がはがれた場合などの賃貸物の一部が破損したときは、賃料が減額されることが定められました。さらに、破損した残りの部分だけでは住むことができない（契約の目的を達成できない）ほど破損した場合も、借主は契約解除ができるようになっています。

• 賃借人の承諾がなくても賃貸不動産の譲渡が可能になりました。
  賃借人の承諾がなくても、物件の売主と買主の合意のみで賃借人の地位（契約上の立場）も買主に移転することになっています。

契約終了に関するもの

• 賃借人の原状回復義務および収去義務等が明確化されました。
  賃借人は、通常の経年による損耗と賃借人に帰責性のない損傷を除いて、契約終了時に賃貸物を元の状態に戻す義務を負うことが明文化されています。

• 敷金の定義と返還ルールが明確化されました。
  旧民法では明確な規定がなかった敷金が、「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう」と定義されています。借主の賃料滞納などがあった場合にその弁済にあてたり、契約終了後の明け渡しによる修繕費として使用したりすることが明確化したのです。
  また、貸主は、賃貸借契約が終了して賃貸物の返還を受けた場合か、借主が賃借権を譲渡した場合は、敷金から未払い分の賃料を差し引いた残金を、借主に返還しなければならないと定められました。

＞＞電子契約関連の法律まとめ

改正民法下の不動産売買で売主が注意すべきポイント

改正民法により、不動産取引に影響する3つの変更点を踏まえ、改正民法下の不動産売買取引で売主が注意すべきポイントを確認しておきましょう。

①免債事項は契約書に書き込んでおく

契約不適合責任がそのまま適用されると、売主は、最大10年間は買主から何らかの請求を受ける可能性があります。しかし、不動産業者以外が売主となる場合、契約不適合責任は任意規定です。

契約書に「◯◯については責任を負わない」との記述があればそちらが優先されるので、売主が責任を負う範囲はどこまでなのか、はっきりと契約書に記載しておくことが大切です。

従来の瑕疵担保責任の場合は、「瑕疵担保責任は全部免責とする」という便利な書き方があり、築年数が相当古い物件の売買などでは珍しくありませんでした。しかし、債務不履行責任の一種である契約不適合責任には、「全部免責」という書き方はなじみません。

「耐震基準を満たしていないことについて、売主は一切の責任を負わない」など、免責したい事項は一つひとつ記載していく必要があります。

特に、中古住宅の設備などは、免責事項について何も定めないとトラブルになりがちです。給湯器や床暖房など、設備の状態についてはしっかり調べ、わかっている不具合は買主に告知した上で、買主の同意を得て契約不適合責任を全部免責にしておくことをおすすめします。

②契約不適合責任を問われる期間を限る

民法の条文上は、 買主は不適合を知ったときから1年以内に売主にその旨を通知すれば、消滅時効（権利が一定期間行使されない場合に、権利を消滅させる制度）が成立するまで、いつでも売主に契約不適合責任にもとづく追完請求などをすることができるとしています。

これは、あまりに期間が長いので、実務では売買契約書で契約不適合責任の通知期間を定めるのが一般的です。従来の瑕疵担保責任では、「引き渡し後3ヵ月」とされることが多かったので、これがひとつの目安になります。

なお、売主が不動産会社の場合は、宅建業法の規定により、期間を引き渡し後2年未満に設定することはできません。

③不具合がある箇所はしっかり買主に告げる

契約不適合責任を負わない旨の特約を結んだ場合でも、売主が設備等に不具合があることを知りながら買主に告げなかった場合は免責されません。

不具合がある場合は、隠さず正直に買主に伝えることが大切です。具体的には、設備の状態を一覧で示した「付帯設備表」を作成して、買主に渡すことになります。

④建物の調査（インスペクション）を行う

トラブルを避けるため、買主に物件の状態を正しく伝えるには、まず物件の状態を把握することが必要です。そのためには、専門家による調査「インスペクション」が非常に有効です。

建物の劣化状況や問題がある設備を正確に把握することは、スムーズな売却につながります。

⑤瑕疵保険を利用する

瑕疵保険とは、売却後に物件に不具合が発見された場合、その補修や調査にかかる費用を補償してくれる保険です。

インスペクションを実施していること、耐震基準を満たしていることが加入条件にはなりますが、入っておけば追完請求が来ても安心です。

⑥心理的瑕疵や環境瑕疵は告知書に記載する

物件の不具合は、物理的なものだけではありません。過去に殺人事件があった、近隣からの騒音がひどい、陽光がほとんど入らないなどの心理的・環境的な瑕疵も不具合にあたります。

これを黙っていれば、契約不適合責任を追及される原因となります。これらについても告知書に記載することで、買主に伝えることが大切です。

＞＞電子契約で紙はなくなる？書面契約との上手な管理

不動産取引の電子化をスムーズに進める3つのポイント

不動産取引の契約業務をスムーズに電子化するには、社内の従業員や取引関係者への説明などの事前準備が必要です。

ここでは、不動産取引の電子化をスムーズに進めるポイントについて3つ解説します。

①取引関係者に対する導入前のアプローチ

電子契約を導入する際は、物件のオーナーや仲介業者などの取引関係者から同意を得るために、事前説明やマニュアルの作成、共有などのアプローチをしておくことが必要です。

取引先にシステムがなく電子契約に対応できない、オーナーのITリテラシーへの理解が薄いなどの理由で了承を得られない可能性があります。

そこで、誰でも理解できる電子契約システムの導入・運用マニュアルを作成、共有することで、取引先がスムーズに電子契約を運用できます。

また、取引先やオーナーに対し電子契約についての説明会を実施し、システムの導入におけるメリットを把握してもらうことも重要です。

ただ、万が一同意を得られなかった場合に備え、紙ベースでの対応ができるようにしておく必要があります。

電子契約の導入によるメリットの説明を行い、わかりやすい操作マニュアルを共有することで、取引先やオーナーからの同意を得やすくなります。

導入する電子契約システムは、操作が簡単で誰もが使いやすいシステムだと説明が容易です。

②導入に向けた社内研修を実施する

書面契約から電子契約に切り替える際は、業務フローの変更が生じるため、導入に向けた社内研修を実施し、マニュアルの作成や共有が必要です。

従業員は、従来の書面契約の方法に慣れているため、電子契約の新しい業務を覚える際に、負担となる可能性があります。

そもそも、紙ベースでの契約業務自体に時間と手間がかかっていた点を踏まえると、ペーパーレス化で業務短縮ができるため、電子契約への切り替えは十分なメリットです。

こういった導入目的を明確化したうえで、導入部署でシステムの活用方法を学べる研修を行うと、従業員もメリットを知り納得できるため、会社全体として前向きに電子契約の導入に取り組めます。

③高度なセキュリティを搭載したシステムを選ぶ

不動産会社は大量の個人情報を管理しているため、セキュリティ面において信頼できる電子契約システムの導入が必要です。

電子契約は、オンライン上での管理となるため、不正アクセスや情報の流出などのセキュリティ面のリスクが生じます。

従業員の誰もがアクセスできる状態だとデータの漏洩が発生する可能性があり、コンピュータウイルスによるサイバー攻撃もありえます。

トラブルを回避するために、IPアドレス制限、ユーザーごとのアクセス権限の設定やサイバー攻撃に対するセキュリティを導入しておかなければなりません。

取引先や契約者の個人情報を守るために、細やかな設定ができるセキュリティ機能を備えた電子契約サービスを選ぶことが重要です。

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まとめ

この記事では、不動産取引における電子契約のメリットについて以下の内容で詳しく解説しました。

• 電子契約に対応できる不動産取引
• 不動産取引における電子契約のメリット
• 不動産契約を電子化する際の注意点

不動産取引に電子契約を導入することで、業務効率化や経費削減など多大なメリットを得られます。

紙ベースからペーパーレスの契約になることによって、契約業務が迅速に遂行でき、テレワークでの対応も可能です。また、契約書類の管理もオンライン上でできるため、効率的に契約書類の照会が行えます。

電子契約の導入をする際は、取引関係者に同意してもらい、自社でも業務フローの変更とセキュリティ対策が必要となります。したがって、システムの操作がしやすく、安全性のあるセキュリティを備えた電子契約システムを選定することが重要です。

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